■親の家・・・古い建物はどうする?

《Kuraci Design*暮らしデザイン》

ご訪問いただきありがとうございます。
建築士&レジデンシャルオーガナイザーの本間ゆりです。


家族と自分が暮らしやすく
そして「*ちょっと素敵」を感じる
住まいや暮らしのデザインを日々探求しています。


母が一人で住む実家を母と一緒にコツコツ片付けています。
 
そして、これから本格的な老後を迎える母のために

どうしたらよいか私たち兄弟で話し合い

実家の一部をリフォームすることが決まりました。
 
リフォームは難しいことではないのですが

今日は他に迷った選択肢


「銀行経由で相続税対策に

Sハウスの賃貸アパートを建てる提案が来た」


について書こうと思います。

片付けの話題ではありませんので
興味のない方はスルーしてくださいね。


 


土地が広いことで必ず発生する相続税。

その時に困らないように土地活用しませんか?

最初は銀行からの提案でした。

確かに母の名義でローンを組み

敷地にローンの残った賃貸アパートがある状態で

もし母が亡くなれば

大きな相続税対策になることは事実です。

 相続税対策でのアパート建築のメリット(参考)
▶︎【相続・相続税】All Aboutの記事
 
銀行から弟への提案はこう。

「アパート経営の建設費用だったら

そして今のあなたにならお金貸せます。」

年金暮らしの母がそんなお金を返せるわけはなく

母名義のローンを

実質は家の跡をつぐ弟が返すことになる多額の借金。

ローンが組めるあなたは立派
ローンが組めるのはよいことだ

という雰囲気です。

なんだか私銀行がヤ○ザに見えてきた。
 
 

相続税対策のアパート経営が悪いとは思いません。

でもそれは

「賃貸住宅が成り立つ場所」であることが前提。

そういう場所での賃貸アパート経営なら

もちろん相続税対策にもなるし

きちんと建主の利益になりますね。



ただその

賃貸住宅が成り立つ場所かどうかの見極めが

とても難しいのです。

博打のような決断かもしれません。



「賃貸住宅が成り立つ場所」の条件
1. 都区内で都心に近い
2. 駅から徒歩10分以内
参考▶︎賃貸経営に適している「土地の条件」とは



うちの実家の場合は

周りを見ると賃貸住宅に住むというより

ここなら一般的な収入で一戸建てが買えるという

都心へ通勤する典型的な郊外で


最寄り駅が遠く(バスか車)

近くに大きな会社や工場があるとか

大学があるとかでもありません。


少子化で人口も減少し

これから空き家が増える一方といわれる世の中で

この場所にこれから向こう30年以上

空室の心配をしないでSハウスの見立て通り

本当にアパート経営が成り立っていくのか?

正直素人でも全然しないです。
 

ちなみに銀行からの紹介Sハウスの提案が

アパートというよりマンションレベルの

ものすごく豪華なグレードのプランで

(このぐらいのグレードでないとなかなか借り手が難しい・・・
ということらしいが。)


賃収入の全部を税金と借金の返済に当てて30年。

それから持ち出した分を取り戻すのに10年。

賃収入が利益になるのは40年以上も先です。

その頃には建物も古くなるでしょうしね。


賃貸アパート経営で利益を求めてはだめ。

本当に相続税対策と割り切りが必要です。



借り手を見つけることには実績があります!と

Sハウスの営業の方は言い切っていましたが

でも今までの実績と、うちの実家がある場所とでは

どんな人がここに賃貸で住むの?って場所に

よくそんなこと言い切るよなぁと

話を聞けば聞くほど

ますます不信感でいっぱいになる私。

 


銀行もSハウスも

担保の取れる安全な弟に

お金を貸してしまえば

アパートを建設してしまえば


その後の経営がどうなろうと

関係ありませんから。

本当に弟夫婦と母を思いやった

相続税対策のよい提案なのかな?



弟は土地を有効活用した相続税対策もあるけれど

その新しく建てたアパートの1室に母が住めば

暖かく安全で快適な老後がすごせるのでは・・・と


母にも今風の新しい家に住まわせてあげたいという

母を思いやる優しい気持ちだったようで。


私は銀行とSハウスに

人のよい弟がカモにされているようで

プレゼンの間中気持ちがざわざわしていました。




賃貸アパート経営が成功するかしないか

やってみないとわからない、そうも思いますが

実家の状況ではリスクが高すぎるということで

最終的な家族会議の結果

この選択はなくなりました。





「相続税対策のための賃貸アパート建設」

その場所とやり方によってはとてもよい方法にもなります。

全部がだめということではありませんから

もしご検討中の方がいらしたらよくお考えになって


やると決めた方は前向きに取り組んでくださいね。





それでは
今日も自分に「*ちょっと素敵」のある1日を!







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